В конце прошлого и начале нынешнего года в Москве и области прошли многочисленные митинги обманутых покупателей строящихся квартир. Вскоре московские власти заявили, что запретят продажу квартир на начальном этапе строительства – дабы уберечь инвесторов от обмана недобросовестных строителей. Но запретить – это самое простое. Вместе с проблемой откровенного мошенничества кризис на рынке жилищного строительства выявил и очевидное несовершенство страховых механизмов, применяемых в ипотеке.

Инвестиционные сделки, безусловно, можно и нужно страховать. Однако не все страховые компании готовы взять на себя финансовые риски ипотечных инвесторов, поскольку доходность по этому виду сделок довольно низка. К тому же такие риски невозможно прогнозировать, потому что цены на жилье крайне нестабильны. Кроме того, если, например, соинвесторы конкретного строящегося объекта застрахуют квартиры в одной компании (а это случается не редко), то в случае несоблюдения договора между застройщиком и дольщиками придется выплачивать возмещение всем сразу. В такой ситуации страховая компания может столкнуться с необходимостью выплачивать клиентам значительные суммы, которые могут составить миллионы долларов.

 

Страховщики, которые все же готовы страховать финансовые риски в долевом строительстве, делятся на несколько категорий. Первая группа представляет собой компании, наспех организованные при застройщике. Как раз услуги таких страховщиков сами застройщики чаще всего и навязывают своим клиентам. При довольно высоких ставках (10-30% от суммы договора) эта страховая услуга не дает настоящую защиту, поскольку в случае банкротства застройщика проблемы неизбежно возникнут и у «карманной» страховой компании. Есть вторая группа – независимые страховщики, которые составляют договоры таким образом, что получить выплату можно только в том случае, если банкротство строительной компании признается судом. Наибольшее доверие вызывает третья группа – компании с именем, которые давно работают на рынке страхования и успели завоевать доверие клиентов.

Безусловно, такие компании, перед тем как взяться за страхование рисков, досконально изучают досье строительной организации, договор аренды земли под строительство, разрешение на строительство, полученное правительством Москвы либо местными муниципальными органами. Кроме того, в перечень необходимых для изучения страховщиком документов входят инвестиционные контракты между застройщиком и инвестором, а также платежные документы об оплате инвестиций. И это еще не все. Для полного анализа и оценки стоимости страхования могут понадобиться еще и дополнительные документы, которые может потребовать страховщик. Если страхователь берет ипотечный кредит, то, исходя из обычных условий его предоставления, заемщику необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность, непосредственно квартиру, а также риск утраты собственности (договор титульного страхования).

Но большинство банков, предоставляющих кредит для покупки жилья на стадии строительства, выставляют условием заемщику оформить договор страхования от несчастного случая, выгодоприобретателем по которому является банк. В случае, если с заемщиком происходит трагедия (либо он погибает, либо становится инвалидом и теряет трудоспособность), то страховщик выплачивает банку страховую сумму, как правило, равную сумме кредита в полном объеме. 

 

 

Стоимость полиса страхования финансовых рисков для частных ипотечных инвесторов зависит прежде всего от набора рисков. В среднем она составляет 1,5-5% от вложенной суммы. Если вносятся средства за стоимость жилья в полном объеме сразу, то в этом случае оформляется договор страхования на всю сумму. Если же предполагается вносить средства частями, то есть в рассрочку, то можно страховать отдельно каждую вносимую часть. Однако, чаще всего практикуется страхование вложенной суммы на момент оформления полиса. Например, если инвестор вступает в долевое строительство, то вкладывает 30-50 % от стоимости будущего жилья. Именно на эту сумму и будет оформлен страховой полис. Стоимость полиса зависит от этапа строительства. На начальном этапе строительства неопределенность в успешном завершении строительства значительно выше, нежели когда каркас дома с крышей уже готов, а значит цена страховки на этом этапе строительства выше.

Компании, предоставляющие услуги долевого страхования инвесторов, могут отказать в страховке в двух случаях. Если, например, инвестор захочет застраховать свою строящуюся квартиру в доме, где страховщик уже застраховал несколько квартир. Ведь в случае несоблюдения договора между инвестором и застройщиком компании придется выплачивать компенсацию всем застраховавшимся сразу, а это значит, что она может понести значительные убытки. И второй возможный случай отказа в предоставлении страховки – когда инвестиции работают по вексельной схеме. Юридическое лицо, ведущее деятельность вместе с застройщиком, берет у инвестора деньги на строительство в обмен на вексель, срок погашения которого соответствует сроку сдачи строительного объекта. В этом случае инвестор не вступает в прямые договорные отношения с застройщиком, и последнему гораздо проще уклониться от выполнения своих инвестиционных обязательств. Если же у инвестора, помимо векселя, есть еще и заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры, где стороны обязуются совершить сделку на заранее согласованных условиях, то шансов успешно застраховать инвестиционные риски гораздо больше.

Если инвестору в конце концов удалось застраховать свои вложения, то страховщик будет обязан выплатить возмещение в двух случаях. Во-первых, если застройщик не предоставил жилье в срок, указанный в договоре. И, во-вторых, если строительная организация обанкротилась, была ликвидирована или попросту сбежала вместе с деньгами инвесторов. Однако и в первом, и во втором случае инвесторов ждут еще и серьезные судебные испытания. Не исключено также, что ответчиком по иску будет не только компания застройщика, но и официального страховщика. И тогда нет никакой гарантии, что инвестору удастся быстро вернуть свои деньги или вселиться в долгожданную квартиру. Поэтому большинство экспертов рынка убеждено, что нормативно-правовая база ипотечного страхования нуждается в серьезной доработке и совершенствовании.