В ходе проведенного "Экспертом" исследования выяснилось, что многие параметры украинского ипотечного рынка уже недалеки от западных, однако отечественные банки по-прежнему расставляют ловушки для заемщиков.

<...> Комиссионные и страховые ловушки

В регионах до сих пор заемщика порой просят перечислить определенный процент комиссии от запрашиваемой суммы в качестве оплаты за рассмотрение кредитной заявки. Затем клиенту объявляют о том, что по решению кредитного комитета банк может выдать кредит, но по более высокой ставке, чем базовая. Заемщику ничего не остается, как согласиться с решением. Причем у нас единоразовые комиссии приобретают причудливые формы. Например, в банке "Форум" комиссия (1,5%), взимаемая при выдаче кредита, так и называется "комиссия за предоставление кредита". В УкрСиббанке ссуда выдается без комиссии, однако при ее получении нужно уплатить 2% за обналичивание, при этом деньги не выдают клиенту на руки, а переводят на специально открытый счет. Затем начинают действовать стандартные тарифы на расчетно-кассовое обслуживание.

Часто банки предлагают ипотечные продукты, которые предполагают не только ежемесячное начисление процентов, но и ежемесячную комиссию, причем комиссия комиссии рознь. Так, в банке "Надра" ее начисляют в размере 0,35% от остатка задолженности по кредиту. В днепропетровском Агробанке при ставке 12% годовых в инвалюте и стандартном графике погашения — это 0,3% от суммы выданного кредита. В Кредобанке предпочли фиксированную сумму комиссии за обслуживание кредита — 60 гривен в месяц. Ежемесячные комиссии, хотя о них и не любят говорить сотрудники банков, выявить легко. Для этого у кредитного офицера нужно попросить график погашения кредита, где сумма комиссии за каждый месяц обычно указывается отдельной колонкой.

Страхование при получении кредита давно стало правилом. Все двадцать три банка, попавшие в рейтинг, предлагают страховать предмет залога, то есть покупаемую квартиру — это предусмотрено нормативными документами Национального банка Украины. Однако клиенту необходимо знать, что страховая комиссия, взимаемая при оформлении кредита, обеспечивает страховую защиту лишь на год, а залог должен быть застрахован в течение всего срока займа. Страховой тариф начисляется на полную стоимость залога, а не на сумму остатка по кредиту. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора приобретаемая квартира дорожает, и страховщик может потребовать проведения переоценки жилья. Поэтому если в рекламе банка красуется тариф 0,4%, это значит, что за десять лет заемщику придется выложить страховой компании не меньше 4% оценочной стоимости жилья. Не менее важно внимательно ознакомиться с правилами страхования в компании, услуги которой предлагает банк. Часто многие функции сотрудников страховщика выполняют кредитные офицеры. Нередко страховые компании, которые берут на себя риски по предмету ипотеки, ограничивают их, принимая на себя ответственность только за целостность стен купленного заемщиком жилья. В случае пожара или затопления такие страховые компании могут не компенсировать клиенту его потери.

Из 23 банков 11 предлагали заемщикам рисковое страхование жизни или страхование от несчастных случаев. Этот вид страхования не является обязательным при получении ипотечной ссуды, однако его активно навязывают банки с иностранным капиталом. Страховой тариф начисляется на сумму кредита. Как правило, банки не требуют наличия страховки в течение всего срока кредитования, ограничиваясь первыми годами, на которые приходится пик выплат (при стандартном графике погашения). Некоторые фининституты прибегают к титульным страховкам, по которым страхуют риск потери права собственности на жилье (при признании сделки купли-продажи недействительной), но решение об обязательности титульного страхования принимается индивидуально.

В итоге общая сумма ежегодных страховых платежей может составлять до 2% от объема выданного кредита. Однако не стоит воспринимать страхование как дополнительные расходы — это платная часть ипотечного продукта, гарантирующая минимизацию рисков. <...>

 

Адип Хисамов, Виталий Шапран, Владимир Духненко, Оксана Дуброва