На самом деле понятие «ипотека» значительно шире — это способ обеспечения обязательств одной из сторон гражданско-правовых отношений: то ли речь идет о кредите, то ли о купле-продаже, то ли об обмене… Причем предметом ипотеки может быть не только купленная на одолженные деньги квартира, но и любое недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения), а также «крупногабаритные» транспортные средства — яхты, катера, самолеты.

Однако правильно составить ипотечный договор — нелегкая задача. Ведь юристу, который возьмется написать проект документа, нужно досконально знать нормы разных отраслей права (гражданского, банковского, земельного, жилищного и многих других). К сожалению, не все специалисты обладают специальными знаниями, в результате  между заемщиком и кредитором возникают недоразумения, порой серьезные. Как их избежать?

 

 

Как оно, по жизни

 

 

Сделки с недвижимостью являются одними из самых рисковых финансовых операций. За более чем полуторагодовое действие Закона «Об ипотеке» раскрылись его некоторые изъяны. В частности — уязвимые места заключения ипотечных договоров. Правда, большинство брокеров не горят желанием рассказывать об этом. «В нашей практике не было случая, чтобы ипотечный договор содержал какие-то ошибки или упущения, — заверила корреспондента «Кошелька» директор Печерского филиала агентства недвижимости «Благовест» Галина Мельникова. — Риэлтор — это посредник между покупателем, продавцом и банком, он предоставляет информационные и консультационные услуги, и не более. Мы своим клиентам всегда советуем все делать по закону, даже записывать реальную, а не вымышленную сумму сделки. Так надежнее и спокойнее».   Зато в одной адвокатской  конторе нам рассказали «живую» историю, произошедшую в Херсоне. Некий предприниматель обратился в местное отделение крупного системного банка за кредитом — деньги были нужны якобы для покупки оборудования. В качестве предмета ипотеки потенциальный заемщик предложил земельный участок. Право собственности на участок подтверждалось сертификатом и актом. Банк принял решение удовлетворить просьбу заемщика, был заключен договор кредита и ипотечный договор. 

Но предприниматель вовремя не вернул кредит. Банк обратился с иском в суд и потребовал разрешить немедленное исполнение решения о взыскании суммы задолженности либо признать за собой право собственности на заложенный земельный участок. Однако суд отказался удовлетворить требование, касающееся земельного участка. Упомянутый участок (площадью 8 гектаров) на самом деле являлся частью большего участка (257 гектаров), который был выделен в натуре единым массивом нескольким собственникам с целью дальнейшей передачи в аренду.

Суд пришел к выводу, что отсутствие плана (схемы) принадлежащего предпринимателю участка, а также его нецелевое использование противоречит действующему законодательству. Иными словами, земельный сертификат не давал возможности установить что же именно принадлежит нерадивому заемщику. Суд также принял во внимание, что предприниматель вместе с другими собственниками земли передал свою часть земельного участка (пая) площадью 8 гектаров в аренду третьему лицу (о чем был составлен договор, и банк об этом знал). Однако на самом деле земля в натуре «не выделена», и это самое «третье лицо» попросту платит арендную плату всем арендодателям, исходя из размера, но без учета места расположения участков.

Банк, впрочем, в накладе не остался. Определением суда был наложен арест на квартиру предпринимателя. Правда, без жилья ответчик тоже не остался: через четыре месяца заемщик погасил и кредит, и проценты, и пеню. История закончилась «хеппи-эндом».

Но почему истории, подобные изложенной, вообще возможны?

 

 

Плохие и хорошие парни

 

Опрошенные нами операторы рынка считают, что очень многое зависит от профессионализма агентства недвижимости, и конкретно — его брокеров. Начальник департамента индивидуального бизнеса и кредитования физических лиц ПриватБанка Андрей Ковтун утверждает: «Только при непосредственном участии грамотного специалиста на всех стадиях сделки можно рассчитывать, что кредитование будет безопасным как для банка, так и для заемщика». Однако далеко не каждое агентство недвижимости работает с «кредитными квартирами». Да и банки, как правило, предпочитают иметь дело с ограниченным кругом агентств. По словам начальника управления сети продаж Райффайзенбанка Дмитрия Зинкова, банк обычно предъявляет к агентам-риэлторам несколько требований: опыт работы на рынке не менее 3 лет, безупречная репутация, постоянное повышение квалификации сотрудников на специализированных  семинарах.  Но, как говорят сами специалисты по недвижимости, — риэлторы бывают двух типов — «обычные» и «опытные» (как по мне, то более подходит определение «недобросовестные» и «добросовестные». — Ред.)

Работа «обычного» риэлтора, как правило, сводится к помощи в подборе  квартиры на определенную сумму и организации передачи аванса (задатка) за это жилье. Но на этой стадии, по словам руководителя Печерского филиала агентства недвижимости «Благовест» Галины Мельниковой, как раз и совершается серьезная профессиональная ошибка. Подобных операций не следует совершать до тех пор, пока покупатель не получил гарантий от банка о предоставлении кредита. Если в ипотеке откажут — аванс пропадет. «Опытный» риэлтор постарается собрать как можно больше информации о сторонах, участвующих в купле-продаже объекта. Он заинтересован просчитать заранее, не сорвется ли сделка. Причин для этого может быть предостаточно. Например, не было ли у его клиентов судимостей за подделку документов. Или какой именно документ фигурирует как правоустанавливающий — если договор дарения, то клиенту может отказать кредитор из-за боязни мнимой сделки. Банки «не любят» наследства, поскольку есть риск появления «неучтенных» претендентов на него. Также вызовет подозрение, если квартира перепродавалась несколько раз в течение, например, одного года.  «Опытный» риэлтор как раз и отличается усердием — не поленится убедиться в отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, проследить «историю» квартиры по данным БТИ, узнать в паспортном столе о ранее прописанных, но выписанных ныне людях.

 

 

Чье, ничье?

 

Даже если сделка благополучно состоялась, в дальнейшем могут возникнуть проблемы. По данным Александра Бондаренко, президента ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, примерно 5% кредитов, выданных с использованием ипотечных механизмов, впоследствии оказываются «проблемными». То есть каждый двадцатый «ипотечный заемщик» не возвращает вовремя «взятые напрокат» деньги. Как же «разруливаются» в таких случаях права на предмет залога?  По законодательству для кредитора есть три способа принять залог (ипотеку) в собственность:

— на основании решения суда;

— 
на основании исполнительной надписи нотариуса;

— 
согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Последний вариант наиболее прост для банка и позволяет без особой мороки отобрать «уже свое» имущество. Отметим, что Закон «Об ипотеке» предполагает возможность заключения как отдельного договора удовлетворения прав ипотекодержателя, так и  наличия соответствующего раздела в ипотечном договоре. В нем должны быть учтены все варианты  реализации предмета ипотеки. Именно тут «всплывает» один любопытный нюанс: у которой из сторон сделки  должны находиться правоустанавливающие документы? Они нужны ипотекодержателю при переходе к нему права собственности и  тем более при продаже предмета ипотеки от своего лица. А как быть, если ипотекодатель вдруг не захочет добровольно расставаться со своим жильем?  Вот и получается замкнутый круг — если клиент упрямится и не дает правоустанавливающий документ, то нотариус не сможет совершить свои действия (ни исполнительной надписи, ни засвидетельствовать договор купли-продажи третьему лицу). В этом случае попытки кредитора быстро реализовать ипотеку ни к чему не приведут.

 

 

---

юрист компании «Де-юре»

 

• При заключении ипотечного договора обязательно предупредить ипотекодержателя обо всех правах третьих лиц на имущество (о недавно выписанных из квартиры родственниках, об арендаторах, о возможных претензиях других кредиторов), иначе ипотекодержатель имеет право немедленно потребовать исполнения основного обязательства (например, вернуть сразу весь кредит, который вы взяли на 30 лет).

 

• Не передавать имущество в другую ипотеку, не ремонтировать и не переоборудовать его без согласия ипотекодержателя, иначе ипотекодержатель имеет право немедленно потребовать исполнения основного обязательства.

 

• Настоять, чтобы в ипотечном договоре было описано основное обязательство (кредит на такую-то сумму на такой-то срок под такие-то проценты), иначе потом, после возвращения долга, нужно будет доказать, что вы ничего не должны кредитору.

 

• Перед подписанием ипотечного договора желательно задавать вопросы, если что-то непонятно. Вопросы можно задавать ипотекодержателю, нотариусу, своему адвокату. Кстати, нотариус перед удостоверением любых сделок обязан предупредить стороны о возможных правовых последствиях и убедиться, что они правильно понимают значение подписываемых документов.

 

 

 

• Обязательно проверить, имеет ли ипотекодатель право самостоятельно передавать имущество в аренду. К примеру, не находится ли квартира в совместной собственности супругов, не является ли государственное имущество «запрещенным для реализации», нужно ли согласие местного совета для передачи в ипотеку земельного участка.

 

• Если в ипотеку передается частный дом, необходимо потребовать от владельца оформить право собственности на земельный участок.

 

• После подписания договора обязательно зарегистрировать имущество в качестве предмета ипотеки. Иначе при взыскании залога вы будете записаны «энным в очереди».

 

• Настоять, чтобы в договоре был подробно описан предмет ипотеки: если это квартира — адрес, площадь, этаж, наличие телефона, оценочная стоимость, состояние инженерных сетей, если это земельный участок — четкое местонахождение, площадь, оценочная стоимость, целевое назначение, его план (в качестве приложения).