«Мой дом там, где моя ра­бота» — один из принципов жизни западных жителей Старого и Нового Света. Праг­матичный немец, заполучив хорошую работу, не будет особо раздумывать: переез­жать ему из комфортабель­ной Западной Германии в постсоветскую Восточную или нет.

Почему? Да, потому что «хорошая работа» в его по­нимании — это не «хорошая работа» в нашем понима­нии. Не просто возможность получать профессиональ­ные навыки и хорошо пи­таться круглый год, но, преж­де всего,—твердая гарантия карьерного роста и нового социального статуса. Воз­можно, поэтому житель США в среднем меняет свое жилье один раз в 8 лет, а жи­тель Европы — один раз в 10 лет. Тогда как среднестатис­тический россиянин не чаще одного раза в 30 лет, а украи­нец еще реже — в 38 лет.

«Конечно, их уровень жизни позволяет менять жи­лье как перчатки!» — заметят некоторые. И будут не правы. Не верьте, что в Европе или в Америке жилье стоит дешевле, чем в украинской столице. Да, в некоторых регионах, возможно, оно дешевое, но там нет работы...

И американцы, и европей­цы решают проблему покуп­ки дорогой недвижимости традиционно — с помощью ипотечного кредитования. Ипотека настолько развита в западных странах, что в 2003 году Европейская комиссия приняла решение взять курс на общеевропейское разви­тие ипотечных систем госу­дарств-членов ЕС. Сектор ипотечного кредитования очень важен для развития экономики всех европейских стран. Тем не менее, трансна­циональная покупка и прода­жа ипотеки даже для разви­той Европы пока еще пробле­ма.

А как обстоят дела в Укра­ине? А в Украине за послед­ние годы стоимость жилья стало настолько недоступ­ной, что даже самые эконом­ные и бережливые заброси­ли идею копить деньги на по­купку жилья. Но и кредиты на жилье, по оценкам экспертов, пока что доступны только 6% населения. По данным агентств по недвижимости, только каждая десятая операция по покупки недвижимости осуществляется с помощью кредита. Ситуация неутешительная. И все же специалисты уверены: выход именно в развитии и усовершенствовании ипотечной системы. Тем более что начало уже положе­но — в июне 2003 года был принят Закон Ук­раины «Об ипотеке» и несколько сопутству­ющих законов: «Об ипотечном кредитова­нии», «Об операциях с ипотечном долгом и ипотечных сертификатах», «О финансово-кредитных механизмах в строительстве жи­лья и операциях с недвижимостью». Ипо­течное законодательство и далее будет раз­виваться, но, по мнению специалистов, что­бы ипотека заработала в полную силу, госу­дарство должно определиться с экономиче­ским механизмом ее схемы.

 

 

 В мире существуют две принципиально разные модели ипотеки: американская и не­мецкая. Человек с минимально стабильным уровнем дохода приобретает жилье, опла­чивая только небольшую часть его стоимос­ти, за остальную же платят банки — в этом суть американской модели ипотеки. Банки, естественно, дают деньги под залог приоб­ретаемой недвижимости. Срок кредита мо­жет варьироваться от 15 до 35 лет, а про­центная ставка на 30 лет — около 5% годо­вых.

В основу немецкой схемы положено взаи­модействие механизмов накопления и креди­тования, которое осуществляется при помо­щи ссудосберегательных касс. Согласно не­мецкому механизму ипотечного кредитова­ния, человек, заинтересованный в покупке собственного жилья, открывает в специализи­рованном кредитном учреждении — ссудосберегательной кассе — счет, на котором на­капливает средства под процент ниже средне­рыночного. При достижении определенной суммы (примерно половины стоимости жи­лья), вкладчик получает ипотечный кредит под ставку ниже среднерыночной по креди­там, а также имеет право на государственную дотацию. Ставка по ипотечным кредитам в ссудосберегательных кассах составляет при­мерно 5% годовых. Источниками финансиро­вания ипотечных кредитов являются средства вкладчиков ссудосберегательных касс и госу­дарственные дотации.

 

 

В Украине в настоящее время развитие ипотеки осуществляется больше по амери­канской модели. Если не брать во внимание иные процентные ставки — от 12 до 17% в годовых в долларах. Ипотечными кредитора­ми выступают около 30 коммерческих банков. Хотя 85% данного рынка контролируется все­го несколькими банками, и 40% из них прихо­дится на «Приватбанк», «Правекс» и «Аваль». В этих и в нескольких других банках — «Укр-сиббанке», «Укрсоцбанке» — созданы специ­ализированные ипотечные центры.

О состоянии ипотеки в Украине ведутся спо­ры: некоторые утверждают, что ипотечное кре­дитование не популярно среди населения. При­чины: низкие доходы в семьях, невозможность документально подтвердить реальные доходы (зарплата в «конвертах»), отсутствие твердого режима плавающих (меняющих) процентных ставок в зависимости от экономической ситуа­ции в стране, чрезмерная валютизация.

С другой стороны, многие банки в первой половине текущего года создали очень лояль­ные условия для приобретения недвижимости в кредит, а во второй — резко их ужесточили. По словам представителей некоторых банков — клиентов на приобретения недвижимости хоть отбавляй, однако есть проблема в их ре­альной платежеспособности. Не все из тех, кто заявляет о своих доходах, являются исправ­ным плательщиком. Банкам проще выдавать кредиты солидным клиентам на покупку элит­ной недвижимости, чем представителям так называемого среднего класса для покупки ти­пичных однокомнатных и двухкомнатных квартир. И потому пока что желающих приоб­рести недвижимость с помощью кредитов больше, чем желающих их выдать. Одним сло­вом, стабильными отношения между банками и клиентами пока что не назовешь. Клиенты требуют удешевления процентных ставок, бан­ки — высокого уровня прибыльности. А специ­алисты по ипотеки прогнозируют, что развитие ипотеки в Украине будет успешным и опти­мальным только при сочетании различных эле­ментов мировых ипотечных моделей, что бу­дет способствовать удешевлению ипотечных кредитов для населения. Не маловажную роль также должно сыграть и развитие законода­тельной базы: и не только в сфере ипотеки, но и, прежде всего, в сфере риэлторской деятель­ности и страхования.