Для того, чтобы во всеоружии встретить такую ситуацию, и существует страхование титула, или «страхование потери имущества в результате утраты права собственности», которое особенно в последнее время становится все более актуальным. Страхование титула условно можно разделить на два направления: страхование рисков при сделках на вторичном рынке недвижимости, где риски утраты права собственности особенно высоки, и страхование титула в рамках комплексного ипотечного страхования. Смысл этого вида страхования заключается в том, что если возникнет ситуация, при которой право собственности на приобретенную квартиру будет признано судом недействительным, то страховая компания возместит добросовестному приобретателю его стоимость.

А оснований для этого в нашем законодательстве более чем достаточно. Кратко перечислим их: совершение сделки недееспособным гражданином или дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими; под влиянием обмана или насилия; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. С одной стороны, буква закона способствует защите интересов граждан, которые могут пострадать в результате продажи или покупки квартиры, но с другой – это порождает широкий простор для мошеннических действий.
Анализ нормативно-правовой базы в области сделок с недвижимым имуществом показывает, что развитие законодательства направлено на защиту прав добросовестного приобретателя. Начало этому было положено постановлением Конституционного суда от 21 апреля 2003 г. №6-п, легализовавшим право добросовестных приобретателей на недвижимость, купленную предыдущими владельцами с нарушениями. Постановление оказало определенное положительное влияние на рынок, но кардинально не изменило ситуацию. Она усугубляется еще и притягательностью рынка недвижимости для мошенников и махинаторов. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве, например, составляет около $ 2 тыс., так что с одной квартиры злоумышленники могут сорвать куш в несколько десятков тысяч долларов. Официальной статистики о количестве преступлений в этой сфере нет, но, по оценкам ряда экспертов, от 2 до 4% заключаемых сделок ежегодно признается недействительными.

 

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке надо максимально изучить ее прошлое. Квартиры, в отношении которых уже были судебные разбирательства, совершение предыдущих сделок по отчуждению имущества частным маклером, наличие решения суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих владельцев недвижимости, – все это значительно повышает риски при покупке квартиры. Если по квартире совершалось более двух сделок, то проследить ее юридическую чистоту также становится проблематично.

 

Для проверки юридической чистоты сделок страховые компании обычно  запрашивают у страхователя полный пакет документов по квартире. В обязательном порядке должны быть предоставлены правоустанавливающие документы; документы, подтверждающие дееспособность предыдущих владельцев; справка органов технической инвентаризации(экспликация с поэтажным планом и т.д.); справка о правах третьих лиц на объект недвижимости (выписка из домовой книги, земельного кадастра и т.д.); характеристика жилого помещения (копия финансового лицевого счета); выписка из единого государственного реестра прав (о субъекте права, отсутствии обременений) и другие. «Экспертиза документов осуществляется страховой компанией, хотя в особо сложных случаях целесообразно привлечение специальных экспертных организаций», – считает член Правления СГ «КапиталЪ» Дмитрий Боткин.

 

Если в процессе экспертизы выясняются неблагоприятные обстоятельства, увеличивающие риск утраты права собственности, например, количество совершенных сделок с объектом недвижимости, предшествовавших его приобретению страхователем, более двух, и не представляется возможным с достаточной степенью точности сделать вывод об их законности, то страховщик может отказаться от страхования сделки.

 

Но не только вторичный рынок жилья представляет потенциальную угрозу для добросовестного покупателя. При покупке жилья по ипотечной схеме на первичном рынке может сложиться ситуация, когда одна и та же квартира продана разным приобретателям. Поэтому страхование титула при ипотеке является обязательным. «В таком случае все участники процесса: строители, риэлторы, страховщики и банкиры, как правило, тесно сотрудничают, поэтому риск для добросовестного приобретателя сведен к минимуму», – объясняет заместитель Генерального директора СГ «Межрегионгарант» Александр Варенцов.

При страховании титула страховая сумма чаще всего равна рыночной стоимости недвижимого имущества, а договор купли-продажи оформляется по инвентаризационной стоимости. Страховой тариф исчисляется в процентах от страховой суммы и составляет 0,25-4,5%. Сроки, на которые заключаются договоры страхования титула, варьируются от полугода до 10 лет. Как отмечают опытные эксперты в области жилищного страхования, наиболее рационально заключать титульный договор на 10 лет, поскольку именно в течение этого срока с момента приобретения жилья можно подать иск и оспорить право собственности.

 

Распространено мнение, что страхование ответственности риэлтора в полном объеме обеспечивает защиту не только его интересов, но и имущественных интересов клиента. Но здесь много оговорок. При отсутствии закона о риэлторской деятельности, сложно определить меру ответственности и, соответственно, полностью защитить интересы как риэлтора, так и клиента. Кроме того, пострадавшему в результате ошибки риэлтора придется самому обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы получить возмещение. А суд неизбежно влечет  за собой издержки, потерю времени и нервов.

 

«Если решением суда будет признано причинение вреда в результате непреднамеренной ошибки риэлтора, то возмещение будет выплачено, но только в пределах лимита ответственности, т.е. суммы на которую она застрахована. В случае, когда все формальные действия при заключении сделки риэлтором были соблюдены, ответственность риэлтора не наступает, даже если в дальнейшем  сделка будет  признана недействительной по решению суда», – рассказывает ведущий эксперт отдела методологии и андеррайтинга Группы «Альфа Страхование» Константин Базов.

Страхование ответственности риэлтора не является обязательным, поэтому и условия страхования, в том числе и размер лимита ответственности, риэлторская компания выбирает сама. В большинстве случаев риэлторы относятся к этому виду страхования как к имиджевому и устанавливают незначительные лимиты ответственности.

Риэлторские компании практикуют и другие схемы защиты прав клиентов. Они вводят систему собственных гарантий по сделкам вторичного рынка, согласно которой право получения гарантийного полиса дается клиенту, заключившему дополнительное соглашение. Фактически заключение соглашения означает, что клиент может рассчитывать на гарантии только в случае оплаты максимально полного пакета услуг агентства. На практике это выливается в дополнительные 6-10% от суммы сделки. Условие выплаты возмещения – лишение собственника права на приобретенную квартиру по решению суда. Интересно, что риэлторы могут выбирать форму возмещения: деньги или подбор аналогичного жилья. Понятно, что прийти к общему с риэлтором знаменателю весьма непросто, ведь квартира – это не просто банальные квадратные метры, но и этаж, расстояние от подъезда до парковки, а для особо требовательных – даже вид из окна.

 

Сравнение надежности гарантий страховой и риэлторской компаний оказывается не в пользу последней. Риэлторы не обязаны формировать специальные резервные фонды для выплаты возмещений, их гарантии обеспечены только собственными средствами: уставным фондом и иными активами, размер которых формируют сами компании. Поэтому не каждый риэлтор имеет возможность возместить крупные убытки. Страховщик же, благодаря перестраховочной защите, способен обеспечить покрытие рисков любого объема.