Югославский строитель

Вы родом из Югославии. Что заставило вас покинуть родину?

В конце 1980-х годов я был директором одного из департаментов югославской инженерной государственной организации, которая имела годовой импортно-экспортный оборот с Советским Союзом более чем 1,5 миллиарда долларов. Под моим руководством проводилась реконструкция кожевенного предприятия в Курске и строительство завода по производству вспомогательных материалов для кожевенной промышленности в Белгородской области.

После того как начал разваливаться Советский Союз, мое руководство хотело заморозить строительство завода. Но я их уговорил довести этот проект до конца. Для нас это была единственная возможность получить деньги от заказчика.

Правда, положительный ответ я получил при условии, что лично на месте буду курировать это строительство. Так мне пришлось перебраться в Россию.

А в Украину вы как попали?

В Белгороде мне не нравилось. В городе было только одно место (ресторан при гостинице), где можно было после 22.30 посидеть в ресторане. И представители завода, который мы строили, меня как своего начальника возили в Харьков. По сравнению с Белгородом и Курском украинский город выглядел как Европа, где рестораны работали до последнего посетителя.

Очередной этап моего знакомства с Украиной наступил в 1991 году, когда европейские страны ввели санкции против Югославии, предполагающие, в частности, отказ от сотрудничества с югославскими государственными компаниями. Но Украина была одной из немногих стран, которая не применяла этих санкций.

Конечно, это не было проявлением большой славянской любви. У Украины и Югославии были тесные торговые отношения, разрыв которых привел бы к потере сотен миллионов долларов.

В это время компания, где я работал, приняла решение открыть представительство в Киеве, возглавить которое предложили мне.

И вы согласились?

Нет. У нас с женой был маленький ребенок. А Киев все еще ассоциировался с городом, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС. Совсем другим в моей памяти остался Харьков — светлый, зеленый. И я предложил жене переехать именно туда. Сам перебрался где-то в 1993 году. А семью перевез в 1994-м.

В этот период мне также предлагали перебраться в Москву. Но я тоже отказался. Работа предполагала наличие торговых навыков, к чему я по своей сути не расположен. К тому же на то время Москва перестала быть городом, на котором замыкались все деловые отношения. Я не видел смысла для себя и своей семьи ехать в столицу России.

Но в Харьков вы перебрались не как представитель югославской компании?

С российским заводом, который я на то время представлял, украинские и французские предприниматели создали совместное строительное предприятие. Югославская сторона на тот момент не имела юридического права выступать соучредителем компании.

Как распределялась собственность этой компании?

По 33% каждой стороне.

А чем был интересен этот проект французам?

У французской стороны была информация, что Франция дает Украине кредит в 500 миллионов долларов под реализацию экологического проекта в рамках программы, направленной на ликвидацию последствий аварии на ЧАЭС. И часть этого кредита должна была пойти на строительство в Харькове завода по переработке мусора и двух заводов по утилизации отходов — пластмасс и металлов.

Кстати, это была еще одна причина, почему я перебрался именно в Харьков.

Это была настолько конфиденциальная информация?

Дело в том, что соучредителями с французской стороны были представители банка, который должен был выдавать кредит.

Удалось ли вам освоить эти деньги?

Нет. До Харькова эти деньги не дошли. Но где они застряли, я не знаю — не следил за тем, какой путь проделал этот кредит.

Сегодня французы являются совладельцами компании?

Нет. В 1997 году у меня закончился контракт с французской стороной. Им этот проект был неинтересен. А мои коллеги в Украине дали мне денег взаймы, на то чтобы я выкупил французскую часть в компании. С российской стороной я акциями просто обменялся: у меня были акции завода, которые я поменял на акции «Слав-Инвеста».

А украинская сторона?

Украинской стороны как таковой никогда не было. Это была юридическая формальность.

Во сколько вам обошлись акции французов?

На тот момент французы вложили в компанию 25 тысяч долларов. А когда выходили из состава акционеров, то потребовали двойную сумму.

Вы сказали, что кредитных денег от Франции ваша компания так и не получила. Чем же вы тогда занимались?

Мне повезло выиграть тендер на реконструкцию в городе торгового дома «Павловский» (ранее — Дом советской торговли). Правда, на завершающем этапе этого проекта в 1996 году из-за политических изменений наши заказчики оказались за бортом. Нужно было как-то спасать ситуацию, поэтому я предложил привлечь самого большого на то время инвестора в Украине, заявившего о планах инвестировать 100 миллионов долларов в строительство своей сети, — McDonald`s.

Как отнеслись к этой идее представители фастфуда?

Я их 7 месяцев уговаривал, чтобы они посмотрели на Харьков. Но они говорили, что Харьков по плану через два года. В итоге я добрался до главного представителя McDonald`s в Украине, с которым в конце концов удалось договориться.

Благодаря этому в Харькове мы открыли McDonald`s практически одновременно с первым киевским. В начале июня 1997 года открылся фастфуд на Лукьяновке. А через три дня — в Харькове.

После этого нам предложили построить еще ряд ресторанов McDonald`s. На сегодня мы построили 39 ресторанов этой сети.

Согласно стратегическим планам развития McDonald`s в Украине до 2008 года, они собирались построить 208 ресторанов. Однако дефолт 1998 года в России сказался и на Украине, поэтому планы сократили на четверть. Таким образом, в Киеве мы должны были соорудить к 2006 году 55 ресторанов, но на самом деле их сейчас почти в два раза меньше.

Вы позиционируете себя как компания, которая работает исключительно на рынке коммерческого строительства. Почему вы исключаете жилищное строительство?

На всем рынке строительства жилищный сегмент — самый рискованный.

Почему так происходит?

При строительстве коммерческой недвижимости есть время рассчитать маркетинговую стратегию. А при возведении жилых домов заказчику необходимо как можно быстрее реализовать квартиры.

А какой сегмент более прибыльный?

Конечно, жилищное строительство приносит большую прибыль. В этом сегменте капиталовложения возвращаются через 3-5 лет. А в сегменте коммерческой недвижимости окупаемость — от 8,5 до 10 лет. А бывает и больше. К примеру, я помню, что капиталовложения в McDonald`s возвращались через 8,5 года.

Если мы затронули вопрос окупаемости, могли бы вы рассказать, как сегодня в Украине формируется цена за квадратный метр?

Я могу озвучить модель, которая, конечно, грубо, но отражает модель формирования цены на недвижимость. Если стоимость квадратного метра жилья — 3 тысячи долларов, то тысяча от этой суммы — это себестоимость строительства,  тысяча — прибыль всех участников строительства, а оставшаяся тысяча — это «непредсказуемые риски и необязательные платежи».

И на каких этапах возникают эти риски и платежи?

В Украине очень много рисков, связанных с отводом земли. Это приблизительно 70% от всех рисков, связанных со строительством.

А что сегодня выгоднее — покупать землю на вторичном рынке или давать взятки, для того чтобы получить землю?

Могу привести пример: при строительстве бизнес-центра «Троицкий» договоренности были на самом высоком уровне. Имеется вся разрешительная документация. А что мы имеем теперь? Проект, на котором стоит крест. Поэтому никто не может давать какие-либо гарантии или советы.

Вы сейчас реализуете несколько проектов в Западной Украине. Почему активизировался именно этот регион?

Это связано с деятельностью немецких и австрийских инвесторов. 75% инвестиций в Украину из этих стран направляется именно в Западную Украину. Видимо, дает знать о себе исторический аспект.

Какова проектная стоимость этих проектов?

Я скажу, что сегодня мы участвуем в проектах, стоимость которых составляет от 500 тысяч до 250 миллионов долларов.

250 миллионов долларов стоит проект в Крыму?

Да. Проект позиционируется как посттравматический реабилитационно-тренировочный центр для профессиональных спортсменов всех видов спорта. Это комплекс называется Sport Health City. Объект планируется возвести до 2012 года в районе Евпатории на земельном участке более 100 гектаров.

А кто заказчик проекта?

Заказчиком проекта является инвестиционный фонд UBSIF.

Милан Паевич

Родился 6 августа 1952 года.
 В 1977 году окончил Белградский машиностроительный институт по специальности «проектирование специальных транспортных систем».
 С 1982 года — начальник отдела по подготовке производства проекта «57+8» телефонных сетей в Ираке.
 С 1990 года — директор проекта строительства химического завода в г. Шебекино Белгородской области Российской Федерации.
 С 1993 года — директор департамента по химическому и пищевому инжинирингу внешнеторгового предприятия «Инвест-Импорт» в Белграде.
 С 2006 года — владелец бренда «Слав-Инвест» и председатель совета директоров группы компаний «Слав-Инвест».
Женат, имеет четверо детей.
Направления работы
«Слав-Инвеста»
 Консалтинг
 Управление проектами
 Проектирование
 Строительство
 Инжиниринг
 Дизайн
Real Estate Solutions построит деловой центр в Тернополе
 Компания Real Estate Solutions разработала концепцию строительства делового центра с объектами социально-культурного обслуживания в Тернополе. В состав делового центра общей площадью 8,4 тыс. кв. м войдут бизнес-центр класса В и районный торгово-развлекательный центр.
 Площадь торговой составляющей — 5 тыс. кв. м, офисного здания — 3,339 тыс. кв. м. Real Estate Solutions зарегистрирована в Киеве в 2002 году как официальный представитель консалтинговой компании «Элита Бизнес» (РФ) в Украине.
В Крыму начато строительство комплекса дворцовых апартаментов «Никитский дворец», уже ставшего исторической сенсацией. В 2005 году на малоизвестной картине Тропинина, хранящейся в одной из частных коллекций, инвесторов заинтересовало загадочное здание, изображенное на мысе Марьян. Было установлено, что проект дворца принадлежал герою отечественной войны 1812 года генералу Раевскому.
Романтическая история дворца заинтересовала будущих инвесторов. В результате чего возник проект воссоздания «Никитского дворца» как ультрасовременной жилой недвижимости VIP-класса. Генеральным подрядчиком строительства является компания «ЮжСтрой».

Виталий Ермаков